Непостоянный «ДекМос»
Скандальность сделке придает тот факт, что «ДекМос»
договорился о проектном финансировании со Сбербанком на
условиях, близких к условиям иностранных банков в
России. $600 млн Сбербанк готов был предоставить на 10
лет под 12% годовых до сдачи объекта в эксплуатацию,
дальше ставка понижалась до 10%. В новом отеле Сбербанк
попросил только аренду 200 кв. м для сберкассы и
банкоматов, причем по рыночным ценам. И никаких
обременений в виде дополнительных площадей в новом
здании, как это обычно бывает при таких контрактах.
Стороны вели переговоры несколько лет, пока шла
дискуссия о том, что делать с гостиницей «Москва», но
договор был подписан.
По свидетельствам участников рынка, далеко не каждому
заемщику удается получить проектное финансирование в
самом большом банке страны, тем более на такой
длительный срок. В лучшем случае речь идет о трех годах
и под 12–15% в валюте. Свою роль сыграл административный
ресурс – 49% «ДекМоса» принадлежит Правительству Москвы.
Кроме того, участие в таком проекте даже для Сбербанка
не может не быть почетной миссией.
Уличный газовый инфракрасный обогреватель KROLL
На вопрос Дометры, почему девелопер отказался от
договора со Сбербанком, Дмитрий Гаркуша, генеральный
директор компании «ДекМос», заметил, что «при всем
профессионализме Сбербанка его нельзя сравнивать с новым
партнером с точки зрения мировых рынков». С ним
соглашается Марина Смирнова, заместитель директора
департамента оценки и консалтинга Colliers
International: «Поскольку именно "Дойче Банк"
содействует "ДекМосу"» в выходе на биржу, очевидно,
имело смысл кредитоваться также в этом банке». «Вывод на
IPO, обещанный "Дойче Банком", и есть та привлекательная
"фишка", способная усилить интерес "ДекМоса" к немецкому
финансовому гиганту», – говорит Валех Рзаев, директор по
внешним связям группы компаний Forum Properties. Но при
этом эксперты предполагают, что в будущем в обновленной
гостинице «Москва» «Дойче Банк» может открыть новый
офис.
В Сбербанке от комментариев отказались.
Следует отметить, что по ТЦ «ЕвроПарк» на Рублевке была
сходная ситуация, когда компания «Даев Плаза»,
руководимая также Дмитрием Гаркушей, ушла от Сбербанка и
финансировала торговый центр на деньги близкого к «Даев
Плазе» фонда «Лигастройпроект».
Штраф и развод навсегда
Однако просто так нарушить договор нельзя. За досрочное
расторжение контракта клиент платит банку штраф. «Сумма
штрафа устанавливается индивидуально, в среднем она
может быть около 3% от недополученной прибыли в виде
процентов по кредиту и комиссионных, – сообщили ББ в
"РосЕвроБанке". – Но повторное кредитование такого
клиента, тем более на условиях проектного
финансирования, на которое специалисты банка тратят
много месяцев работы, вряд ли будет возможно».
«"Дойче Банк", понимая, что "ДекМосу" придется платить
штрафы за нарушение кредитного контракта, наверняка
предложил более выгодные условия», – говорит Константин
Деметриу, директор департамента по вопросам привлечения
инвестиций по России и СНГ Jones Lang LaSalle.
Все это ради IPO
Между тем, эксперты сомневаются, что сделка с «Дойче
Банком» является классическим проектным финансированием.
Во-первых, конструктив здания гостиницы уже готов.
Остались только работы по внутренней отделке, отделке
фасада и проведению инженерии. Проектное финансирование
обычно открывается, когда объекта недвижимости нет
совсем. То есть риски банка в этом случае сведены к
минимуму. Во-вторых, проведение IPO. Обычно банки не
берутся за две такие операции. «Дойче Банк» – номер один
в России на рынке организации и андеррайтинга IPO, но до
сих пор он не занимался проектным финансированием.
Управление по операциям с недвижимостью в немецком банке
в России, которое занимается организацией проектного
финансирования девелоперских проектов, возглавил Виктор
Макшанцев, до этого работавший в отделе финансовых
рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle. Эта компания –
крупнейший международный консультант на рынке
коммерческой недвижимости, при содействии которого
заключена не одна сделка с «Дойче Банком», но все же это
не банк.
Поэтому задача сделки видится экспертам в организации
IPO. «"Дойче Банк" является инвестиционным банком, а все
инвестиционные банки нацелены на секьюритизацию, на
бонды, иначе говоря, на "упаковку" выданного кредита
ценными бумагами», – прокомментировал сделку
топ-менеджер крупного иностранного банка, не пожелавший
назвать свое имя.
«Заработать на IPO банк может больше, чем на проектном
финансировании, – считает Константин Деметриу, – при
проектном финансировании банк берет начальную стоимость
финансирования в размере 1%, комиссионные (в пределах
$100 000) и проценты за кредит. Последняя величина
зависит от стоимости привлеченных банком ресурсов.
Иностранный банк может заработать на разнице в стоимости
ресурсов от 2,75 до 3,75%. Но эти проценты
распределяются в течение длительного срока – 10 лет. IPO
может дать такой заработок в течение двух-трех лет».
В то же время Дмитрий Гаркуша отрицает IPO как
дополнительный источник финансирования строительства
гостиницы на тот случай, если выделенных банком денег не
хватит: «Проектировочная компания "Моспроект-2" строго
следит за ходом работ, и пока никакого превышения
запланированного бюджета нет. IPO необходимо, чтобы
деньги от продажи акций получили наши акционеры, в том
числе город Москва».
Параметры будущего IPO и величину комиссионных за его
организацию банк не сообщает. В «Дойче Банке» говорят,
что предложенный пакет акций будет не меньше 10%. О
планах провести IPO заявил и генподрядчик реконструкции
гостиницы «Москва» – компания Strabag AG.
