Большие кредиты вызывают большую борьбу среди банков. В особенности если помимо продажи денег кредитор может получить бридж на допуслуги. Девелопер реконструкции гостиницы «Москва» – ОАО «ДекМос», подписавшее со Сбербанком договор на проектное финансирование на $600 млн, – отказался от услуг самого крупного банка страны в пользу «Дойче Банка». Через год, когда объект недвижимости будет готов, немецкий банк организует проведение IPO акций девелопера.
У иностранцев дешевле
В «Дойче Банке» отказались назвать параметры контракта. Нам удалось узнать только то, что кредит будет выделен на 10 лет. Ни процентная ставка, ни форма обеспечения кредита, ни условия рефинансирования не сообщаются.
У вас сломалась рекламная вывеска? Мы предлагаем - рекламные вывески с надежной защитой.
Ставки у иностранных банков составляют в среднем 7–9% на срок до 10 лет до готовности объекта недвижимости и примерно на 1% ниже при рефинансировании. Они не сравнимы даже со ставками в Восточной Европе, там они колеблются от LIBOR+1% до LIBOR+3% (LIBOR – 4,5% на начало марта в зоне ЕС) на первом этапе финансирования, а затем понижаются еще в среднем на процент. В российских банках девелопер может получить проектное финансирование при процентной ставке от 10 до 15% в валюте и в рублях. Такая высокая, в сравнении с европейской, стоимость заемных денег отражает риски самого проектного финансирования и девелопмента в России: банк не просто кредитует то, чего еще нет, но и берет на себя риски возможной потери партнера.
Кроме более низких ставок, у иностранцев проще условия по обеспечению кредита. Так, когда здание построено, оно может быть освобождено от залога, и банк берет денежные потоки от построенного объекта. То же относится к акциям, если они являются предметом залога. Но при финансировании объекта коммерческой недвижимости необходимо, чтобы были заключены предварительные арендные договоры хотя бы на 30% на тот момент, когда банк начинает финансировать проект.
Сразу в «дамки»
Следует отметить, что к настоящему времени сделка между «Дойче Банком» и «ДекМосом» является самой крупной в России среди девелоперских проектов. Ни один банк до сих пор не предоставлял девелоперам такого крупного проектного финансирования, тем более в одиночку. Так, последняя анонсированная сделка «весит» «всего» $187 млн. Она заключена между Eurohypo AG и «Галс-Инвест Девелопмент», входящей в группу компаний «Система-Галс». Кстати, для Eurohypo AG это тоже первая сделка проектного финансирования в России. Пионер проектного финансирования среди иностранных банков, «Райффайзенбанк», предпочитает делить риски вместе с другими банками и поэтому занимается организацией синдицированных кредитов. Но при этом в среднем кредиты, выделяемые «Райффайзеном» совместно с другими банками, составляют $35–40 млн. Так, наиболее крупная из анонсированных сделок заключена австрийским банком с MCD Group – на $50 млн на10 лет для строительства бизнес-центра по адресу: улица Моховая, 7. «Европейский Банк Развития и Реконструкции» выделяет проектное финансирование в $100 млн, но вместе с покупкой долей или акций в компании, которой принадлежит будущий объект коммерческой недвижимости. Впрочем, такая форма кредитования не является проектным финансированием в чистом виде.
ПБОЮЛ.ру: регистрация ИП, история, услуги для предпринимателей.; шнайдер Электрик, рубильник
Кроме того, что «Дойче Банк» совершил рекордную по сумме сделку, она для него также первая. До сих пор этот немецкий банк вкладывал деньги в российскую недвижимость через свои фонды недвижимости. Так менее рискованно: фонд входит в состав совместного с девелопером предприятия совладельцем и таким образом обеспечивает себе контроль над вложенными деньгами и прибыль от участия в проекте. Так, фонд недвижимости «Дойче Банка» RREEF вложит $50 млн до 2007 года в строительство многофункционального комплекса стоимостью около $85 млн и общей площадью 40 000 кв. м в Санкт-Петербурге. В обмен за инвестицию фонд получит 75% акций в совместном предприятии, 25% достанется девелоперу проекта компании RBI.
